Was ist ein Alleinauftrag?

Ein Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, bei dem sich der Eigentümer für eine vereinbarte Zeit an einen einzigen Makler bindet und keinen zweiten beauftragt. Damit bekommt der Makler Planungssicherheit, der Eigentümer einen festen Ansprechpartner.

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Wie unterscheidet sich der Alleinauftrag vom einfachen Auftrag?

Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer weitere Makler einschalten und auch selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag verzichtet er auf weitere Makler — selbst verkaufen darf er weiterhin, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Wirtschaftlich ist das ein großer Unterschied. Ein Makler, der weiß, dass drei Kollegen dasselbe Objekt anbieten, wird kaum in Fotos, Anzeigen und Reichweite investieren. Ein Makler mit Alleinauftrag kann es, weil sein Aufwand nicht ins Leere läuft.

Was bedeutet qualifizierter Alleinauftrag?

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer zusätzlich, auch eigene Interessenten an den Makler zu verweisen und selbst keinen Vertrag ohne dessen Mitwirkung zu schließen. Er ist damit die engste der drei Formen.

Diese Bindung ist der Grund für die strengen Anforderungen an solche Klauseln. Sie müssen klar formuliert sein und dürfen den Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen — sonst sind sie unwirksam, und übrig bleibt der einfache Auftrag.

Wann entsteht der Anspruch auf Provision?

Der Anspruch auf Maklerlohn entsteht erst mit dem Zustandekommen des Vertrags, für den der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat. Ohne Kaufvertrag kein Lohn — auch dann nicht, wenn viel Arbeit geleistet wurde.

Der Anspruch aus § 652 BGB gilt auch beim Alleinauftrag. Die Bindung sichert dem Makler die Gelegenheit, nicht das Honorar; wer nichts verkauft, bekommt nichts. Genau deshalb ist die Frage, wie ein Makler an Objekte kommt, für ihn wichtiger als jede Vertragsklausel.

In welcher Form muss ein Maklervertrag geschlossen werden?

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Eine mündliche Absprache reicht dafür nicht; sie kann per E-Mail geschlossen werden, aber sie muss lesbar festgehalten sein.

Für Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser gilt diese Vorgabe nicht. In der Praxis ist die Textform nach § 656a BGB trotzdem der bessere Weg, weil sie im Streitfall die einzige belastbare Grundlage ist.

Wie lange läuft ein Alleinauftrag?

Ein Alleinauftrag wird auf eine feste Laufzeit geschlossen und verlängert sich nur, wenn beide Seiten es vereinbaren. Eine unbefristete Bindung benachteiligt den Eigentümer unangemessen und hält der Inhaltskontrolle nicht stand.

Maßstab dafür ist die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Für den Eigentümer ist die Laufzeit der wichtigste Punkt im Vertrag. Sie begrenzt sein Risiko: Läuft es nicht, ist er nach der Frist frei — und der Makler hat einen klaren Zeitraum, in dem er liefern muss.

Warum Eigentümer sich für einen Alleinauftrag entscheiden

Für den Eigentümer klingt Bindung zunächst nach Nachteil. Der Vorteil liegt darin, dass ein gebundener Makler in das Objekt investieren kann — und dass ein Objekt nicht auf fünf Portalen mit fünf verschiedenen Preisen auftaucht.

Ein Objekt, das mehrfach und uneinheitlich angeboten wird, verliert an Wert. Interessenten deuten es als Zeichen dafür, dass es sich schwer verkauft — und beginnen ihre Verhandlung unterhalb des ausgeschriebenen Preises.

Woran ein Eigentümer die Entscheidung festmacht

Die Entscheidung fällt selten am Vertrag, sondern am Eindruck vor dem Vertrag. Wer beim ersten Suchen sichtbar ist, wer belegbare Angaben über sich macht und wer erreichbar antwortet, bekommt das Gespräch — der Rest bekommt es nicht.

Wir sorgen dafür, dass du genau dort sichtbar wirst, Vertrauen aufbaust und mehr qualifizierte Anfragen erhältst. Betreuen wir bereits jemanden in deinem Umkreis, lehnen wir dich ab.

Kann ich einen Alleinauftrag vorzeitig beenden?

Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Frist ist bei einem befristeten Alleinauftrag im Normalfall ausgeschlossen. Aus wichtigem Grund geht sie immer — etwa wenn der Makler untätig bleibt oder das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist.

Was ein wichtiger Grund ist, entscheidet sich am Einzelfall und nicht an einer Liste. Praktisch hilft eine Vereinbarung, die Tätigkeitspflichten benennt: Wer im Vertrag festhält, welche Maßnahmen in welchem Zeitraum erfolgen, hat später einen Maßstab statt einer Auslegungsfrage.

Was der Alleinauftrag für den Makler ändert

Für den Makler kehrt sich mit dem Alleinauftrag das Risiko um. Beim einfachen Auftrag lohnt sich hoher Aufwand nicht, weil ein Kollege den Abschluss holen kann; beim Alleinauftrag lohnt er sich, weil der Ertrag ihm zufällt — dafür trägt er die Kosten auch dann, wenn nicht verkauft wird.

Daraus folgt eine Pflicht, die im Gesetz nicht steht und in der Sache doch da ist: Wer Ausschließlichkeit verlangt, schuldet Tätigkeit. Ein Alleinauftrag, unter dem nichts passiert, ist der schnellste Weg zu einer Bewertung, die ein Betrieb jahrelang mit sich trägt.

Dein nächster Schritt

Wie ein Maklerbetrieb dort auftaucht, wo Eigentümer suchen, steht auf der Seite Eigentümer-Omnipräsenz.

Wie ein solcher Vertrag im Einzelnen aussieht, steht unter Muster-Maklervertrag. Weitere Antworten stehen im Wissensbereich.

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