Gibt es einen Muster-Maklervertrag für einen qualifizierten Alleinauftrag?

Muster für einen qualifizierten Alleinauftrag gibt es zahlreich, etwa von Maklerverbänden und Fachverlagen. Brauchbar sind sie als Gerüst, nicht als fertiger Vertrag — die riskanten Klauseln stehen genau dort, wo ein Muster allgemein bleiben muss.

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Warum sollte ein Muster nicht einfach übernommen werden?

Ein Muster ist ein vorformulierter Vertrag, und vorformulierte Verträge unterliegen der Inhaltskontrolle. Klauseln, die den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sind unwirksam — auch wenn beide Seiten unterschrieben haben.

Die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB trifft ausgerechnet die Klauseln, wegen derer ein Makler das Muster genommen hat: die lange Bindung, die Verlängerung ohne Widerspruch, die Provisionspflicht auch beim Eigenverkauf. Fällt eine davon, bleibt der Rest stehen — und der Rest ist dann ein einfacher Auftrag.

Welche Punkte gehören in jeden Alleinauftrag?

In jeden Alleinauftrag gehören sechs Punkte: die Parteien, das Objekt, der Umfang der Bindung, die Laufzeit, die Höhe und Fälligkeit der Provision sowie die Widerrufsbelehrung, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist.

Fehlt einer davon, entsteht kein Streit über Kleinigkeiten, sondern über die Grundlage. Eine wiederkehrende Lücke ist die Fälligkeit: Wann genau der Anspruch entsteht, steht in manchen Verträgen nur sinngemäß da — und sinngemäß reicht vor Gericht nicht.

Muss der Vertrag schriftlich geschlossen werden?

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht. Bei anderen Objektarten ist die Form frei, aber die Beweislast bleibt trotzdem beim Makler.

Die Textform nach § 656a BGB heißt lesbar, dauerhaft und mit erkennbarem Absender. Eine Nachricht in einem Messenger erfüllt das im Zweifel nicht dauerhaft; ein PDF im E-Mail-Anhang erfüllt es.

Was ist bei Verbrauchern zusätzlich zu beachten?

Bei Verträgen mit Verbrauchern außerhalb von Geschäftsräumen greift das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen. Ohne korrekte Belehrung beginnt die Frist nicht zu laufen — der Auftrag bleibt über Monate widerruflich.

Das Widerrufsrecht nach § 355 BGB ist der Punkt, an dem in der Praxis Geld verloren geht. Ein Widerruf nach einem erfolgreichen Verkauf trifft den Makler dort, wo die Arbeit bereits getan ist.

Was diese Seite nicht leistet

Was auf dieser Seite steht, ordnet ein und ersetzt keine Prüfung. Wer einen Vertrag entwirft, mit dem er über Jahre arbeiten will, lässt ihn einmal anwaltlich ansehen — das ist billiger als der erste Rechtsstreit darüber.

Ist ein Ziel für dich unrealistisch, sagen wir das offen. Dasselbe gilt für die Frage, was zu unserer Arbeit gehört und was nicht.

Woran scheitert ein Alleinauftrag in der Praxis?

Ein Alleinauftrag scheitert selten am Vertragstext, sondern daran, dass der Eigentümer ihn gar nicht erst unterschreiben will. Er unterschreibt nur, wenn er glaubt, dass dieser Makler mehr erreicht als er selbst.

Genau diesen Glauben erzeugt kein Vertrag, sondern das, was ein Eigentümer vor dem Gespräch über den Betrieb findet: Bewertungen, Referenzen, eine Website, die belegt statt behauptet. Wer dort leer ausgeht, verhandelt anschließend über Klauseln.

Was daraus für den Aufbau eines Betriebs folgt

Der Vertrag ist der letzte Schritt einer Kette, die vorher stattfindet. Wer diese Kette nicht baut, feilt am letzten Glied und wundert sich, dass es nicht hält.

Deshalb steht am Anfang die Frage, wofür ein Betrieb in seiner Region überhaupt gefunden wird — und nicht die Frage, wie eine Klausel zu formulieren ist.

Darf ich den Vertrag eines Kollegen übernehmen?

Rechtlich spricht nichts dagegen, praktisch ist es riskant. Ein fremder Vertrag trägt die Entscheidungen eines fremden Betriebs — andere Objektarten, andere Laufzeiten, andere Provisionsregeln — und passt an genau den Stellen nicht, an denen es später zählt.

Dazu kommt ein Punkt, der oft übersehen wird: Ein Vertragstext kann urheberrechtlich geschützt sein, wenn er über die reine Wiedergabe des Gesetzes hinausgeht. Ein Muster eines Verbands ist zur Nutzung gedacht, der Vertrag eines Wettbewerbers nicht.

Was ein Muster nicht abbilden kann

Ein Muster kennt weder deine Objektarten noch deine Region noch deine Arbeitsweise. Es kann deshalb nicht entscheiden, wie lang die Bindung sein soll, ob die Provision geteilt wird oder was bei einem Eigenverkauf gilt — genau die drei Punkte, an denen Streit entsteht.

Es kennt auch deinen Ablauf nicht. Wer vor jeder Unterschrift eine Bewertung erstellt, braucht eine andere Regelung zur Vergütung dieser Vorleistung als jemand, der sie erst nach Auftragserteilung erbringt. Ein Muster lässt diesen Punkt offen, weil es ihn offenlassen muss.

Dein nächster Schritt

Was in deiner Region an Nachfrage überhaupt vorhanden ist und wer sie heute bedient, klärt die Potenzialanalyse.

Was den Alleinauftrag von anderen Vertragsarten unterscheidet, steht unter Was ist ein Alleinauftrag. Weitere Antworten stehen im Wissensbereich.

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